La retención del alquiler es una obligación del inquilino cuando actúa como empresario o profesional. Él descuenta un porcentaje de la renta, lo ingresa a cuenta del IRPF del arrendador y presenta el modelo correspondiente. El arrendador cobra menos cada mes, pero luego lo descuenta en su declaración.
Cuándo hay que retener
La obligación aparece cuando el inquilino es empresario o profesional y paga rentas por el arrendamiento o subarrendamiento de un inmueble urbano. El caso típico es el local de negocio, la oficina o la nave. También se aplica cuando la empresa alquila una vivienda para un empleado, aunque en ese supuesto concreto la normativa permite no retener.
Si el inquilino es un particular que usa la vivienda como residencia, no hay retención: no desarrolla actividad económica con ese alquiler. El arrendador declara el rendimiento como capital inmobiliario y tributa por él, pero nadie practica retención mensual.
- Local de negocio alquilado por una empresa o autónomo: con retención.
- Vivienda alquilada por un particular para vivir: sin retención.
- Vivienda alquilada por una empresa para un empleado: supuesto excluido.
- Subarrendamiento de local: con retención, salvo excepciones.
Ojo: hay rentas anuales de importe reducido que están excluidas de retención, y también supuestos ligados a la actividad del arrendador. No apliques la regla general sin comprobar el caso.
Qué porcentaje se retiene y sobre qué
El porcentaje se aplica sobre la renta satisfecha, IVA excluido. Es un tipo fijo que fija la normativa del IRPF y que se ha mantenido estable en los últimos años, así que conviene confirmarlo cada ejercicio antes de configurar los pagos.
Si en el contrato se incluyen gastos o suministros repercutidos, hay que distinguir qué parte es renta y qué parte es otro concepto. La retención se calcula sobre la renta, no sobre el total del recibo. Y si hay una renta variable o un porcentaje sobre ventas, la retención se aplica sobre el importe efectivamente pagado.
- Base: renta mensual o trimestral, sin IVA.
- Tipo fijo, revisable cada año según normativa vigente.
- Se resta del importe a pagar al arrendador.
- Se ingresa con el modelo 115.
Cómo dejarlo claro en la factura y el recibo
El arrendador emite factura con IVA si está sujeto, y el inquilino paga la renta menos la retención. En la factura conviene desglosar base, IVA y retención para que el pago sea trazable. Si el arrendador es un particular sin actividad, lo habitual es un recibo con los datos fiscales y el importe retenido.
Un ejemplo: renta de 1.000 euros, IVA del 21 por ciento y retención del 19 por ciento. La factura suma 1.210 euros, se retienen 190 y el inquilino paga 1.020. El arrendador recibe menos, pero recupera la retención al declarar.
- Comprueba que el arrendador está obligado a soportar retención.
- Calcula la renta sin IVA.
- Aplica el porcentaje vigente.
- Paga la diferencia y guarda el justificante.
- Entrega al arrendador el certificado de retenciones al cierre del año.
El modelo 115, trimestre a trimestre
El inquilino presenta el modelo 115 con las retenciones practicadas en cada trimestre e ingresa el importe. Los plazos son los habituales de las autoliquidaciones trimestrales: primeros veinte días del mes siguiente al cierre del trimestre. Si no hay rentas que retener, no se presenta un 115 en cero.
Olvidar un trimestre es frecuente cuando el pago se hace por transferencia automática y nadie revisa la obligación. Mi recomendación es poner una alerta en el calendario el mismo día que se paga la renta: si hay retención, hay modelo.
El resumen anual: modelo 180
El modelo 180 resume las retenciones del año por arrendador, con su NIF y el importe. Se presenta en enero y debe coincidir con los cuatro 115. Si has tenido varios locales o has cambiado de arrendador, cada uno figura con su propio detalle.
El arrendador usa ese resumen y el certificado para su declaración. Si el 180 no cuadra con lo que él espera, te lo reclamará, y con razón: su declaración se apoya en tus datos. Cuadrar los modelos antes de presentarlos evita conversaciones incómodas y requerimientos.
Consejo: guarda el contrato, las facturas y los justificantes de pago en la misma carpeta por inmueble. Si cambias de gestoría, el traspaso se resuelve en minutos.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que retener si alquilo un piso como particular?
Con carácter general, no. La retención la practica un inquilino que actúa como empresario o profesional, no un particular que usa la vivienda como residencia.
¿Puedo descontar la retención del recibo sin avisar?
Sí, es una obligación legal. Aun así, deja claro en el contrato y en la factura que se aplica, para que el arrendador no interprete que le pagas menos.
¿Qué pasa si no presento el 115?
Es una obligación incumplida con recargos e intereses. Además, el arrendador no tendrá su pago a cuenta y podría reclamarte la diferencia.