La venta de un inmueble español por un no residente genera una ganancia patrimonial sujeta a tributación en España. El comprador retiene un porcentaje del precio y lo ingresa; después, el vendedor declara la ganancia real y regulariza la diferencia entre lo retenido y lo que finalmente corresponde.
El sistema es garantista: se retiene por encima de lo que suele corresponder y se devuelve el exceso. El problema aparece cuando falta documentación del valor de adquisición o cuando la operación se cierra sin prever el trámite. Aquí tienes el cálculo, la retención y la devolución con criterios prácticos.
Cuándo se declara
Aplica cuando un no residente transmite un inmueble situado en España y obtiene una ganancia. Da igual que la venta sea a un particular o a una empresa: si hay transmisión onerosa, hay que mirar el régimen. Las donaciones y las permutas tienen reglas propias que conviene revisar aparte.
También entra la transmisión de derechos sobre el inmueble y algunos supuestos de aportación a sociedad. Quedan fuera las rentas de alquiler, que se declaran por otra vía. Identifica bien el hecho antes de elegir el modelo: un error de encaje retrasa todo el expediente y puede duplicar trámites.
Cómo se calcula la ganancia
Se parte del valor de transmisión y se resta el valor de adquisición, más los gastos e impuestos que correspondan a la compra y a la venta. El resultado es la ganancia o la pérdida. Actualiza el valor de adquisición con las mejoras documentadas, nunca con estimaciones de memoria.
El tipo orientativo para un no residente ronda el 19 por ciento, aunque depende del convenio y del Estado de residencia. Los gastos sin factura no se admiten. Reúne escritura de compra, escritura de venta, recibos de plusvalía municipal, notaría y registro antes de ponerte a calcular.
La retención del comprador
El comprador está obligado a retener una parte del precio y a ingresarla. El porcentaje habitual es del 3 por ciento, con carácter orientativo, sobre el importe de la transmisión. Esa retención se resta después de la cuota que resulte de la ganancia declarada por el vendedor.
Si el comprador no retiene, responde del importe. Por eso conviene dejarlo claro en la escritura y en el reparto de gastos. El vendedor, por su parte, debe recibir el justificante de la retención: sin ese papel no puede acreditar el pago a cuenta cuando presenta su declaración.
Declaración y devolución del exceso
Presenta la declaración de la ganancia con el cálculo completo y descuenta la retención. Si lo retenido supera la cuota, solicita la devolución. Si falta, ingresa la diferencia. El plazo habitual es de tres meses desde la transmisión, aunque hay supuestos con plazos distintos que debes confirmar.
La devolución tarda y depende de que la documentación esté completa. Adjunta escrituras, justificantes de gastos y el certificado de retención. Si el comprador ingresó la retención con errores en tus datos, corrige primero esa declaración: sin el cruce correcto, la devolución queda bloqueada.
Preguntas frecuentes
¿Quién presenta el 150, el comprador o el vendedor?
El vendedor no residente declara la ganancia, mientras que el comprador ingresa la retención sobre el precio. Son dos obligaciones distintas y conviene dejar por escrito quién hace cada trámite antes de firmar la venta ante notario.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas?
Puedes declarar la pérdida y solicitar la devolución íntegra de lo retenido, siempre que la operación y los gastos estén documentados. La pérdida no se compensa automáticamente con otras rentas: revisa las reglas aplicables a tu caso concreto.
¿Necesito representante en España?
En muchos supuestos sí, o al menos un domicilio a efectos de notificaciones. Si no resides en España y no tienes representante, las notificaciones pueden pasar desapercibidas y el plazo de respuesta vencer sin que nadie conteste.