Autopromover la nave de tu empresa es una de las operaciones con más IVA que harás nunca: terreno, proyecto, construcción y equipamiento. La buena noticia es que el IVA soportado es deducible si la nave se destina a la actividad. La mala es que el derecho se revisa cada año durante casi una década.
Qué IVA soportas durante la construcción
Como empresario que construye para su actividad, soportas IVA en prácticamente todo: el 21% en certificaciones de obra, honorarios del arquitecto, materiales si los compras tú, y en la adquisición del suelo si la transmitió un empresario con renuncia a la exención o primera transmisión.
- Certificaciones de obra del constructor: 21%.
- Honorarios técnicos (arquitecto, aparejador, dirección de obra): 21%.
- Compra del terreno a empresario con renuncia a la exención: 21%.
- Equipamiento fijo instalado en la nave: según el bien, 21% general.
Todas esas cuotas se deducen en los trimestres en que se devengan, siempre que la afectación de la nave a la actividad esté acreditada: proyecto, licencias, destino declarado. Si tu actividad tiene operaciones exentas, la deducción inicial ya sale recortada por la prorrata.
La nave es un bien de inversión: la regularización
Los inmuebles son bienes de inversión, y los bienes de inversión someten la deducción a una regularización anual durante los nueve años siguientes a su adquisición. Si en alguno de esos años tu prorrata definitiva difiere de la del año de la deducción en más de diez puntos, ajustas una décima parte de la cuota soportada.
- Periodo de regularización: el año de la puesta en uso y los nueve siguientes.
- Se ajusta solo si la prorrata varía más de diez puntos porcentuales.
- El ajuste anual es una décima parte de la cuota total soportada.
- Vender la nave o desafectarla antes de tiempo también dispara regularización.
Si alquilas una parte de la nave a un tercero, esa zona puede dejar de estar afecta al 100% a tu actividad. Calcula la afectación por metros y usos desde el primer día: cambiar el criterio a mitad del periodo de regularización es caro.
Planificación financiera del IVA de la obra
Durante la construcción repercutirás poco y soportarás mucho: el 303 dará saldos a devolver trimestre a trimestre. Anticipa esa tesorería: la devolución mensual puede interesar si el volumen es alto, y la anual te deja esperando hasta enero siguiente.
- Coordina certificaciones y declaraciones para no retrasar devoluciones.
- Guarda licencias, proyecto y memoria de usos: prueban la afectación.
- Revisa anualmente la prorrata definitiva por si toca ajuste.
- Documenta cualquier cambio de uso de la nave durante el periodo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir todo el IVA de la construcción?
Sí, si la nave está afecta por completo a operaciones con derecho a deducción. Con actividades exentas, la prorrata recorta la deducción.
¿Cuántos años tengo que regularizar?
El año de la puesta en uso y los nueve siguientes, con ajustes solo cuando la prorrata definitiva se desvía más de diez puntos.
¿Qué pasa si vendo la nave al quinto año?
La venta afecta a la regularización de los años restantes y puede obligar a ajustar cuotas deducidas según cómo tribute la transmisión.