El IVA de una reforma no se elige: se aplica según el destino del inmueble y el alcance de la obra. Un 21 % por defecto, un 10 % en renovación de viviendas y un 4 % en rehabilitación son los escenarios habituales. El resto son excepciones.
El error típico es aplicar el tipo reducido a un local o a una reforma que no cumple los requisitos. La diferencia se reclama después, con intereses. Mejor comprobar los requisitos antes de emitir la factura. Y dejarlo por escrito, porque luego llega el recargo.
Tres tipos y un límite
Con carácter general, las obras tributan al 21 %. El 10 % se reserva a obras de renovación y reparación de viviendas, con un límite: el coste de los materiales no puede superar el 40 % de la base imponible.
El 4 % se aplica a obras de rehabilitación de viviendas que cumplan los requisitos de la normativa. No es una rebaja libre: hay que calificar la obra y documentarla. Si dudas, aplica el 21 % y revisa el caso.
Requisitos del 10 %
La obra debe realizarse en una vivienda, no en un local ni en una oficina. Los materiales tienen que quedar por debajo del 40 % de la base. El cliente debe acreditar que es vivienda y el contrato debe reflejarlo.
El porcentaje se calcula sobre la base imponible de la obra, no sobre el total con IVA. Si el material supera el límite, toda la obra va al 21 %. No vale aplicar el 10 % solo a la mano de obra. Se revisa el conjunto.
El 4 % de rehabilitación
El 4 % exige una obra de rehabilitación, no una simple reforma estética. La normativa fija qué se considera rehabilitación y qué documentación hace falta. Sin ese encaje, el tipo correcto es el 10 % o el 21 %. No lo apliques por intuición.
También hay tipos reducidos para obras de mejora de eficiencia energética, con condiciones propias. Son casos concretos y conviene revisar la vigencia y los requisitos antes de facturar. La norma cambia con frecuencia. Comprueba la redacción actual y no te fíes de lo que se ha hecho siempre.
Reformar el local del negocio
Si reformas tu propio local, la obra tributa al 21 %. No hay tipo reducido por el hecho de que la hagas tú. Otra cosa es que puedas deducir el IVA soportado de los materiales y servicios. La deducción es distinta del tipo.
Si el local está exento, como ocurre con algunos arrendamientos, el IVA soportado no es deducible. Revisa la actividad y el contrato antes de meter la factura en el libro. Un error aquí se corrige años después. Y con intereses.
Documentación para la factura
En la factura debe constar el tipo aplicado y la razón: vivienda, renovación o rehabilitación. Guarda el contrato, la declaración del cliente y el detalle de materiales. Sin esa cadena, el tipo reducido se cae y el ajuste llega con intereses.
Si eres el cliente y contratas la obra, pide la factura con el desglose. Si eres el autónomo que reforma, no prometas un tipo que no puedes justificar. La diferencia la acabas pagando tú o tu cliente. Y el problema no se arregla con una nota.
El límite del 40 % se calcula sobre la base imponible, no sobre el total con IVA. Si el material se pasa, toda la obra va al 21 %.
Preguntas frecuentes
¿Puedo aplicar el 10 % a la reforma de un local?
No. El 10 % se limita a obras de renovación y reparación de viviendas. Un local, una oficina o una nave tributan al 21 %, salvo que concurra otra regla específica.
¿Qué pasa si los materiales superan el 40 %?
La obra completa pasa a tributar al 21 %. No se aplica el 10 % a la mano de obra y el 21 % al material. Revisa el cálculo antes de emitir la factura para no rectificar después.
¿El 4 % vale para cualquier reforma de vivienda?
No. Exige que la obra tenga la consideración de rehabilitación y cumpla los requisitos vigentes. Una reforma estética o de mantenimiento no entra. Documenta la calificación antes de facturar.