Cobras una renta cada mes por tu piso y crees que solo hay que declarar ese dinero. Al hacer la cuenta aparece el resto: intereses de la hipoteca, comunidad, reparaciones, seguros, meses vacío. El alquiler no tributa por lo que ingresas, sino por el rendimiento neto que queda después de restar los gastos que la ley permite. Esa diferencia explica por qué tu factura de la luz no siempre entra entera.
Vamos a ver cómo se calcula ese rendimiento, qué gastos entran y cuáles no, cómo funciona la reducción por alquiler de vivienda y por qué alquilar a un turista no se declara en el mismo sitio. La diferencia entre ambos regímenes tiene consecuencias en la cuota y también en la gestión diaria, así que conviene tenerlo claro antes de firmar el contrato.
Del ingreso al rendimiento neto
Los ingresos del alquiler son rendimientos del capital inmobiliario. A ellos se restan los gastos necesarios para obtenerlos y los que la norma admite expresamente. Lo que queda es el rendimiento neto, que se integra en la base imponible del IRPF junto con tus otras rentas. Si el resultado es negativo, hay reglas para compensarlo, pero no siempre en el mismo ejercicio.
Hay un límite que sorprende: los intereses y gastos de financiación no se deducen sin tope, sino que quedan sujetos a un límite relacionado con los ingresos del inmueble. Si tus intereses son altos, una parte puede quedar fuera. Revisa ese cálculo con detalle, porque es donde más diferencias aparecen entre lo que crees que pagas y lo que puedes restar.
- Ingresos íntegros de todos los contratos del inmueble
- Gastos de conservación y reparación, no de mejora
- Intereses y gastos de financiación con su límite propio
- Tributos, comunidad, seguros y suministros a tu cargo
Gastos que sí puedes restar
Entran los gastos de conservación y reparación del inmueble, los tributos que recaen sobre el propietario, las cuotas de comunidad, los seguros y los servicios contratados. También los gastos de formalización del contrato y los de defensa jurídica en litigios con el inquilino. Y los suministros, pero solo si los pagas tú y no los repercutes a quien alquila.
Lo que no entra son las mejoras, las ampliaciones ni los muebles que sustituyes por puro cambio de gusto. Esos importes se recuperan vía amortización o no se recuperan, según el caso. Distinguir reparación de mejora es una de las decisiones que más revisa la Administración, así que documenta con factura y criterio. Revisa tu caso si el importe es elevado.
Reparar mantiene el inmueble en uso y se deduce; mejorar añade valor y sigue otra vía fiscal. La frontera no siempre es evidente.
Reducción y alquiler turístico
Cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto puede reducirse aplicando un porcentaje que depende de la normativa vigente y de las circunstancias del arrendamiento. Esa reducción no se aplica a locales, oficinas ni a cualquier uso distinto de vivienda, y exige que el arrendamiento sea de vivienda y no de temporada. Revisa qué porcentaje te corresponde antes de calcular la cuota final.
El alquiler turístico se aparta de este esquema: si prestas servicios propios de la industria hostelera, tributa como actividad económica y no como capital inmobiliario. Si solo alquilas el inmueble amueblado sin esos servicios, puede seguir en capital inmobiliario, pero con otras reglas. La diferencia cambia la declaración, el IVA y las obligaciones registrales, así que revisa qué régimen encaja antes de anunciar el inmueble.
- Vivienda habitual del inquilino para aplicar la reducción
- Servicios de hostelería que convierten el alquiler en actividad
- Contratos y facturas que sostienen el régimen aplicado
- Revisión del régimen antes de anunciar el piso en plataformas
Preguntas frecuentes
¿Tributo por lo que cobro o por lo que me queda?
Tributas por el rendimiento neto, es decir, por los ingresos menos los gastos deducibles que admite la ley. De ahí puede aplicarse una reducción si el inmueble se destina a vivienda. Por eso conviene conservar todas las facturas y calcular el resultado antes de reservar dinero para Hacienda. Revisa tu caso concreto.
¿Puedo deducir la hipoteca entera?
No. Solo los intereses y determinados gastos de financiación, y con un límite vinculado a los ingresos del inmueble. La devolución del capital no es un gasto deducible, porque no reduce tu patrimonio, lo recompone. Separa en tu banco qué parte de la cuota es interés y qué parte es amortización. Revisa tu caso.
¿Difiere mucho del alquiler turístico?
Sí. El alquiler de vivienda tributa como capital inmobiliario, con sus gastos y su reducción. El turístico puede tributar como actividad económica si prestas servicios de hostelería, con obligaciones distintas, incluido el IVA en muchos casos. No cambies de régimen sin revisar contratos y normativa autonómica. Consulta tu caso concreto.