La intermediación inmobiliaria vive de comisiones sobre operaciones enormes con facturas pequeñas en comparación. Pero esa factura pequeña tiene sus reglas: devengo, IVA y destinatario correcto.
La comisión lleva IVA del 21 %, aunque el inmueble no
La venta de una vivienda usada entre particulares no lleva IVA (paga ITP el comprador), pero tu servicio de intermediación es independiente de la operación inmobiliaria. Tu honorario es una prestación de servicios al 21 %, siempre, lo mismo si medianas en un piso de 90.000 euros que en una nave de dos millones.
- Honorarios por venta: porcentaje pactado más IVA del 21 %.
- Comisión por alquiler: mensualidad o porcentaje, también al 21 %.
- El cliente particular suele olvidar el IVA: indícalo siempre en la hoja de encargo.
- Factura completa con los datos del cliente, aunque sea particular.
Cuándo se devenga la comisión
La comisión se devenga cuando el servicio se ha prestado: en la firma del contrato de arras o de compraventa, según lo pactado en la hoja de encargo. Ese documento manda. Si dice que el honorario se gana con la firma de arras, factura entonces aunque la escritura llegue dos meses después.
Si cobras parte por adelantado al firmar el encargo o las arras, ese anticipo devenga IVA en el momento del cobro y exige su propia factura. Luego la factura final descuenta lo ya cobrado y facturado.
Sin hoja de encargo firmada no hay forma limpia de reclamar la comisión ni de fijar su devengo. No enseñes ni un inmueble sin ella: es tu contrato y tu prueba en un solo papel.
Vendedor, comprador o ambos: a quién facturas
Facturas a quien firmó el encargo. Si trabajas para el vendedor, la factura va al vendedor aunque el dinero salga de la arras del comprador. Si hay encargo doble (vendedor y comprador), son dos servicios y dos facturas, cada una con su IVA.
- Un encargo, un cliente, una factura.
- Honorarios compartidos con otra agencia: cada agencia factura su parte o una factura y la otra le repercute su comisión.
- Si el cliente es empresa (promotor, fondo), la factura es su gasto deducible.
- Si es particular, el IVA es un coste final para él: explícalo antes.
Gastos repercutidos: nota simple, fotos, home staging
La nota simple, el certificado energético o el reportaje fotográfico que pagas por cuenta del cliente pueden repercutirse en la factura. Si cumplen los requisitos de suplido (pagados por cuenta del cliente, con factura a su nombre y justificante), quedan fuera de tu base de IVA. Si los asumes como parte de tu servicio, forman parte de la base y tributan al 21 %.
Decide la política y escríbela en la hoja de encargo: qué incluye el honorario y qué se repercute aparte. La mayoría de las discusiones con clientes nacen de gastos que nadie definió.
Errores habituales en la facturación inmobiliaria
- Facturar sin IVA porque la venta del inmueble no lo llevaba.
- No facturar el anticipo cobrado a la firma de arras.
- Emitir la factura al comprador cuando el encargo era del vendedor.
- No distinguir suplidos de gastos propios en la factura.
- Trabajar sin hoja de encargo y litigar después por el honorario.
Preguntas frecuentes
¿La comisión por vender una vivienda usada lleva IVA?
Sí, el 21 %. Que la venta del inmueble tribute por ITP no cambia la naturaleza de tu servicio.
¿Cuándo emito la factura?
Cuando el servicio se devenga según la hoja de encargo: normalmente al firmar arras o la compraventa. Los anticipos, al cobrarse.
¿Puedo repercutir la nota simple sin IVA?
Solo si la pagas por cuenta del cliente, a su nombre y aportas el justificante. Entonces es suplido y queda fuera de tu base.