La intermediación inmobiliaria se cobra por comisión sobre la operación, y esa comisión debe estar pactada antes de enseñar la vivienda. Sin documento, el propietario puede cerrar la venta por su cuenta y negarte el honorario. Pasa siempre por escrito y firma la nota de encargo antes de la primera visita.
El trabajo incluye visitas, fotos, publicidad y llamadas que no siempre acaban en venta. Presupuesta ese esfuerzo y no dependas de una sola operación, porque un trimestre sin cierres deja la caja temblando y el año en números rojos. Diversifica la cartera desde el primer trimestre.
Comisión y pacto escrito
Fija el porcentaje, la base de cálculo y el momento del cobro en la nota de encargo. Indica si la comisión se calcula sobre el precio de venta, sobre el importe escriturado o incluyendo mobiliario y plaza de garaje. Fíjalo con un ejemplo numérico.
Un acuerdo verbal no se sostiene si hay dos agencias y una sola venta. Registra la nota con fecha y firma, y guarda la prueba de quién presentó al comprador y cuándo lo hizo primero. Es tu mejor defensa si hay disputa.
IVA de la intermediación
La comisión del agente lleva IVA, con carácter general, cuando el servicio se presta aquí y el cliente es un particular o una empresa española. Factura con el impuesto y refleja la retención si el cliente la practica, y guarda el justificante.
La venta de la vivienda tributa por otros impuestos, y no debes mezclar esa información con tu factura. Explica al cliente qué paga al notario y qué te paga a ti después. Deja el desglose claro en la propuesta y en la factura.
Exclusivas y encargos
Una exclusiva da derecho a cobrar aunque la venta la cierre otro, siempre que el contrato lo diga y el plazo esté claro. Sin esas condiciones por escrito, la exclusiva es una promesa que no puedes reclamar ni cobrar por la vía rápida.
Revisa también el plazo de la exclusiva y cómo se renueva. Una exclusiva indefinida ata al propietario y a ti, y complica la salida cuando la vivienda no se vende al precio acordado durante meses. Pon siempre fecha de fin.
Arras, señal y reserva
Las arras no son tu comisión, aunque se cobren en el mismo acto. Deja claro en el documento quién las recibe, con qué carácter y qué pasa si la operación no llega a escriturar por un imprevisto o porque el comprador no consigue financiación.
Si gestionas la señal como intermediario, no la ingreses en tu cuenta sin contrato. Ese dinero no es tuyo y puede convertirse en un problema si la venta se cancela y hay que devolverlo. Documenta cada movimiento y cada devolución.
Las arras se documentan aparte de tu factura. Mezclarlas con la comisión complica la devolución si la compraventa se cae.
Colaborar con otros agentes
Compartir una operación con otro agente exige repartir la comisión y las obligaciones por escrito. Fija quién factura al cliente, quién paga la publicidad y cómo se reparte si la venta se cae al final. Fírmalo antes de enseñar la vivienda a nadie.
Los gastos de fotos, carteles y portales son deducibles si están a tu nombre y vinculados a la actividad. Anótalos por inmueble para saber qué operación deja margen y cuál solo ocupa tiempo. Revisa la rentabilidad de cada encargo cada trimestre.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se cobra la comisión?
Cuando se firma la operación, salvo que el contrato fije otro momento o un pago parcial. Deja la fecha en la nota de encargo para no discutir después del cierre.
¿La comisión lleva IVA siempre?
Con carácter general sí, porque es un servicio de intermediación. El cliente particular no la deduce, y la empresa sí, así que explica el importe con claridad.
¿Puedo cobrar si la venta la cierra otro?
Solo si tu contrato de exclusiva lo recoge y puedes probar que tu trabajo influyó. Sin cláusula y sin fechas, el derecho a cobrar es muy difícil de sostener.