El contrato de alquiler de local no tiene la protección del alquiler de vivienda. Casi todo se negocia: duración, actualización de renta, obras, cesión y salida anticipada. Lo que no negocies se aplica según la ley y, sobre todo, según lo que hayas firmado. Y el local es la base de tu actividad.
Antes de firmar, revisa las cláusulas que más conflictos generan y calcula el coste real de los tres primeros años, no solo la primera mensualidad. La diferencia entre un buen contrato y uno malo se nota cuando cambias de plan. Un año de renta mal pactada pesa más que cualquier ahorro inicial.
Renta y actualización anual
La renta se fija libremente entre las partes y suele actualizarse cada año. Fija el índice de referencia y la fórmula de cálculo, y evita cláusulas que permitan subidas discrecionales del arrendador o revisiones sin límite. Y guarda la referencia publicada cada año.
Comprueba también si la renta incluye gastos, comunidad o IBI. Un local con gastos ocultos puede costar un 15 % más de lo que parece en el papel, y ese margen se come directamente tu beneficio mensual. Pide el desglose antes de firmar el contrato.
Fianza, aval y garantías
La fianza legal en locales es de una mensualidad, aunque es habitual pedir dos o más. Además puede exigirse aval personal o bancario, que conviene limitar en cuantía y plazo para no comprometer tu patrimonio personal. Y deja claro qué se descuenta y con qué justificante.
Si entregas un aval, define cuándo se devuelve y en qué condiciones. Un aval indefinido puede seguir vivo años después de que hayas cerrado el negocio, cambiado de actividad o traspasado el local a otra empresa. Y revisa si el aval cubre también las obras pendientes.
Obras, cesión y salida
El inquilino necesita saber qué puede hacer sin permiso y qué requiere autorización escrita. Las mejoras que aportes deben quedar claras: si se compensan, si se pueden retirar y qué pasa con ellas al finalizar el contrato. Y pide autorización por escrito antes de tocar nada.
Si tu plan incluye traspasar el negocio, necesitas una cláusula que permita la cesión con consentimiento o con condiciones objetivas. Sin ella, el arrendador puede negarse y bloquear la venta cuando ya tienes comprador. Y fija por escrito el plazo para responder a tu solicitud.
Negocia también la salida anticipada: preaviso, indemnización y devolución de fianza. Documenta el estado del local al entrar con fotos y acta para que no te carguen al salir desperfectos que ya estaban. Un acta con fotos evita discusiones al devolver la fianza.
- Regular el traspaso y la cesión por escrito.
- Fijar preaviso y coste de salida anticipada.
- Condicionar la devolución de fianza a un acta de estado.
Impuestos del arrendador y del inquilino
El arrendador emite factura con IVA y soporta retención en el IRPF. El inquilino ingresa la retención con el modelo 115 y la declara en el resumen anual 180, así que conviene cuadrar ambos desde el primer mes para evitar ajustes.
El inquilino deduce la renta y el IVA soportado si el local está afecto a la actividad. Guarda contrato, facturas y justificantes de suministros para sostener la deducción si llega una revisión de Hacienda. Y no mezcles la renta con gastos personales.
- Factura de alquiler con IVA y retención.
- Modelo 115 trimestral y 180 anual.
- Renta y suministros deducibles si están afectos.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años dura un alquiler de local?
Se pacta libremente. Son habituales cinco años con prórroga, pero no hay un mínimo legal como en vivienda. Revisa la cláusula de duración y las consecuencias de irte antes.
¿Puedo subarrendar parte del local?
Solo si el contrato lo permite o el arrendador lo autoriza. El subarriendo sin permiso puede ser causa de resolución y dejarte sin local con la actividad en marcha.
¿Quién paga el IBI y los gastos de comunidad?
Lo fija el contrato. Si no se dice nada, el IBI corresponde al propietario y los gastos ordinarios de comunidad suelen repercutirse al inquilino. Pídelo por escrito en el anexo.