El modelo 115 es la autoliquidación trimestral de las retenciones que practicas al alquilar un inmueble urbano para tu actividad. El 180 es el resumen anual. Muchos autónomos los confunden con el 111 y con el 190, y el resultado es el mismo: retenciones mal declaradas y un requerimiento a final de año.
Cuándo hay que retener
La obligación aparece cuando se cruzan estas tres piezas: un inmueble urbano, un arrendador que obtiene renta de capital inmobiliario y un arrendatario que actúa como empresario o profesional. Si falta una, no hay retención.
- Local, oficina, nave o garaje afecto a la actividad: sí se retiene.
- Vivienda habitual del inquilino: no hay retención.
- Arrendatario particular sin actividad: no hay retención.
- Arrendador que alquila como actividad económica: no se retiene, pero conviene pedir el certificado de exención.
- Finca rústica: queda fuera del 115.
La retención no es opcional ni se negocia. Aunque el contrato diga que el arrendador asume sus impuestos, tú eres el retenedor y respondes de la retención no practicada.
El porcentaje y la base de cálculo
El tipo es el 19% sobre el importe de la renta. La base no incluye el IVA ni los gastos repercutidos: IBI, comunidad, seguros o reparaciones que te pase el arrendador no forman parte de la renta y no se retienen. Si los metes en la base, pagas de más y descuadras el 180.
Cuando el contrato tiene renta variable o revisiones anuales, la base es la renta efectivamente satisfecha en el trimestre. Anota cada pago con su base y su retención: el 180 se construye sumando esos cuatro apuntes.
Plazos del 115 y del 180
- Primer trimestre: del 1 al 20 de abril.
- Segundo trimestre: del 1 al 20 de julio.
- Tercer trimestre: del 1 al 20 de octubre.
- Cuarto trimestre: del 1 al 20 de enero.
- Resumen anual 180: del 1 al 31 de enero del año siguiente.
Si domicilias el pago, adelanta la presentación al día 15. Y si un trimestre no has retenido nada porque el local estuvo cerrado, no presentes un 115 vacío: no hay obligación si no hubo renta.
Quién presenta cada modelo y qué pasa con el arrendador
El 115 y el 180 los presenta el arrendatario, es decir, tú, que pagas el alquiler con tu actividad. El arrendador no presenta nada: recibe el certificado de retenciones que tú le entregas y lo usa para su declaración de la renta o su sociedad.
Si cambias de local, no arrastres el modelo: cada arrendador tiene su NIF y sus retenciones. Y si el local se vende y el nuevo propietario te pasa el recibo, actualiza los datos antes de la siguiente autoliquidación.
En enero, antes de presentar el 180, envía a cada arrendador su certificado de retenciones con el total pagado y retenido. Es un trámite rápido que evita llamadas en abril, cuando él esté preparando su declaración.
Deja claro en el contrato quién paga IBI, comunidad y reparaciones. Si esos importes van dentro de la renta, forman parte de la base y se retienen; si van como repercusión separada, no. La diferencia parece menor hasta que Hacienda suma cuatro años de trimestres.
El IVA va por otro camino
El alquiler de un local para negocio lleva IVA al 21%, salvo excepciones. Ese IVA no se retiene: se paga al arrendador y tú lo deduces en el modelo 303 si el local está afecto a la actividad. La retención del 19%, en cambio, se ingresa con el 115 y no se deduce.
En la factura deben aparecer las tres cifras: base, IVA y retención. Si el arrendador emite una factura sin retención porque no sabe que existe, pídele una rectificativa. Tú necesitas ese documento para cuadrar el 115 y él para su renta.
Ejemplo: alquiler de 1.500€ al mes más 21% de IVA. La base es 1.500€, el IVA 315€ y la retención del 19% son 285€. Al arrendador le transfieres 1.530€ y en el 115 del trimestre ingresas 285€ por cada mes.
Errores habituales
- Retener sobre el total con IVA incluido.
- Meter IBI o comunidad en la base de la retención.
- Presentar el 115 pero no ingresar: la autoliquidación se considera no presentada.
- Olvidar el 180 y quedarse solo con los trimestres.
- Confundir el 115 con el 111: son retenciones distintas y modelos distintos.
- No pedir factura al arrendador y quedarse sin justificante del gasto.
Preguntas frecuentes
¿Retengo si el local es de un familiar?
Sí, si lo alquilas para tu actividad y él obtiene renta de capital inmobiliario. El parentesco no exime de retener.
¿Y si el arrendador no me da factura?
La obligación de retener no depende de la factura. Retén igualmente, ingresa el 115 y reclama el documento para deducir el gasto.
¿El 115 se presenta en el mismo sitio que el 111?
Sí, en la sede electrónica de la AEAT, con certificado digital o Cl@ve. Son modelos independientes: presentar uno no presenta el otro.