Tienes una habitación libre, o compartes piso y quieres cubrir gastos. Alquilarla es una fuente de ingresos sencilla, pero si además eres autónomo la cosa se complica: la misma casa sirve para vivir, trabajar y cobrar una renta. Cada uso tiene su tratamiento y mezclarlos es la vía más rápida a una liquidación incómoda. Y si el contrato está mal planteado, el problema no es solo fiscal.
Aquí verás cuándo el alquiler de una habitación lleva IVA, cómo se declara en el IRPF, qué parte de los suministros puedes deducir y cómo plantear el contrato. También qué hacer cuando la actividad y la convivencia comparten metros, para no deducir dos veces el mismo espacio de la vivienda. El orden de los pasos importa: primero decides el uso de cada metro y después repartes los gastos.
IVA: cuándo el alquiler está exento
Con carácter general, el arrendamiento de vivienda está exento de IVA. Alquilar una habitación de tu vivienda habitual suele caer en esa órbita, siempre que no añadas servicios propios de hospedaje. Cambia la cosa si ofreces limpieza, ropa de cama, desayuno o recepción: entonces la operación puede calificarse de servicio de hostelería, sujeto y no exento. Confirma tu caso.
La distinción no es menor: si está exento, no repercutes IVA, no incluyes esa operación en el modelo trimestral y no puedes deducir el IVA de los gastos asociados. Si está sujeto, la factura cambia por completo. Antes de publicar el anuncio con extras, decide qué servicio vas a prestar exactamente y consúltalo con quien te asesora.
- No incluyas servicios de hospedaje si quieres mantener la exención del alquiler
- Guarda el contrato: es la prueba de qué estás alquilando realmente
- Si dudas entre alquiler y hospedaje, consulta antes de la primera factura
El anuncio también cuenta: si prometes limpieza diaria y sábanas, Hacienda puede leerlo como hospedaje y no como alquiler de vivienda.
IRPF y gastos de suministros
El alquiler de una habitación genera, con carácter general, un rendimiento de capital inmobiliario, no un rendimiento de actividad, salvo que prestes servicios que lo conviertan en explotación económica. Se declara en la renta y tributa por la base general. Puedes restar los gastos necesarios y la amortización, pero no los gastos personales de tu propia vivienda.
Para los suministros, lo habitual es aplicar un porcentaje según los metros de la habitación sobre el total de la vivienda o según un criterio razonable y documentado. Ese porcentaje solo cubre la parte alquilada. Si además usas otra zona para la actividad, calcula por separado y evita solapar porcentajes: el mismo metro no se deduce dos veces.
- Calcula el porcentaje de la habitación sobre los metros totales de la vivienda
- Separa la parte de la actividad de la parte alquilada en el mismo inmueble
- Conserva facturas de luz, agua e internet y el criterio de reparto aplicado
Contrato y convivencia con la actividad
El contrato debe identificar la habitación, el uso permitido, la renta, la fianza y el plazo. Determina si encaja en la ley de arrendamientos urbanos o en el Código Civil, porque cambian las reglas de prórroga y desistimiento. Si compartes zonas comunes, deja claro qué incluye la renta y qué no. Revisa tu caso con un profesional antes de firmar.
Cuando la casa también es tu oficina, el reparto de espacios debe ser coherente. La habitación alquilada no está afecta a la actividad: sus gastos van por la vía del capital inmobiliario. La zona de trabajo, por la vía de la actividad. Fija los porcentajes en un documento y actualízalos si cambia el uso de alguna estancia.
- Deja por escrito qué zonas comunes puede usar el inquilino y en qué horario
- Fija en el contrato la fianza, la renta y las causas de extinción
- Revisa cada año los porcentajes de reparto si cambias de despacho
Dibuja un plano sencillo con los metros de cada uso y guárdalo: es la forma más rápida de explicar tus porcentajes en una revisión.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que hacer factura con IVA al inquilino de una habitación?
Si el alquiler está exento, con carácter general no repercutes IVA ni emites factura con impuesto; basta el contrato y el recibo. Si ofreces servicios de hospedaje, la operación puede quedar sujeta y entonces sí procede factura. Confírmalo según lo que incluyas en la renta y revisa tu caso con un asesor.
¿Puedo deducir la luz y el agua de toda la casa?
No. Solo la parte proporcional a la habitación alquilada, calculada con un criterio razonable y documentado. El resto corresponde a tu uso personal y no es gasto. Si además tienes una zona de trabajo afecta a la actividad, calcula esa parte por separado y no apliques el mismo porcentaje dos veces.
¿Pierdo la exención si amueblo la habitación?
Amueblar no cambia la naturaleza del alquiler: la exención depende de que se ceda un espacio para vivir, no de que tenga cama y armario. Lo que puede cambiar la calificación son servicios añadidos, como limpieza, comidas o recepción. Revisa qué prometes en el anuncio y en el contrato antes de firmarlo.