Es una figura clásica: compras el local como persona física y la sociedad lo utiliza para la actividad. Así el inmueble queda protegido de los riesgos del negocio y tú cobras una renta mensual. Todo correcto mientras respetes tres frentes: IVA, retenciones y valoración de mercado.
IVA del 21 % y retención del 19 %
Alquilar un local, oficina o nave para uso empresarial es un arrendamiento de inmueble distinto de vivienda. No está exento: repercutes IVA al 21 % en cada factura y presentas el modelo 303 como cualquier otro trimestre. Además, la sociedad debe retener el 19 % de la base y ingresarlo con el modelo 115, declarándolo después en el resumen anual 180.
- Factura mensual con base, IVA del 21 % y retención del 19 %.
- La sociedad liquida la retención en el modelo 115 trimestral.
- Tú declaras el IVA repercutido en tu 303 habitual.
- Necesitas alta censal con el epígrafe de arrendamiento correspondiente.
Ojo con la vivienda: si lo que alquilas a la sociedad es una vivienda, el tratamiento cambia y la exención de IVA puede complicar la operación. El local de negocio es el caso limpio y frecuente.
Operación vinculada: el alquiler debe ser de mercado
Como socio con participación relevante, tú y tu sociedad sois partes vinculadas. Eso obliga a valorar el alquiler a precio de mercado: lo que pagaría un inquilino independiente por un local similar en la misma zona. Ni un euro de más para sacar dinero de la sociedad sin tributar, ni de menos para inflar beneficios.
Para defenderte ante una comprobación guarda pruebas del valor: anuncios de locales comparables, una tasación o un informe de la inmobiliaria de la zona. Si Hacienda ajusta el precio, regulariza a la sociedad y a ti a la vez, y la factura pasa a ser papel mojado.
Firma un contrato de arrendamiento por escrito con precio de mercado, duración y actualización anual. Es la primera prueba que pedirá cualquier comprobación, y sin él todo lo demás se tambalea.
Cómo tributa el alquiler en tu IRPF
Lo normal es que la renta sea un rendimiento del capital inmobiliario: declaras los ingresos y deduces los gastos del inmueble (IBI, comunidad, reparaciones, amortización del 3 % del valor de construcción, intereses del préstamo). La reducción del 60 % no aplica: es solo para alquiler de vivienda.
La renta pasa a ser rendimiento de actividad económica si el arrendamiento cuenta con medios empresariales, en la práctica con una persona empleada a jornada completa para gestionarlo. Para el dueño de un único local esto casi nunca ocurre, así que capital inmobiliario y a olvidarse del lío.
Errores que encienden las alarmas
- No emitir factura mensual y apuntar el cobro como simple transferencia.
- Fijar un alquiler muy superior al de mercado para vaciar la sociedad.
- Olvidar la retención del 19 % y el modelo 115 de la sociedad.
- No repercutir IVA creyendo que el alquiler está exento.
- Deducir gastos del inmueble que no corresponden al local alquilado.
- No actualizar la renta según lo pactado en el contrato.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cobrar el alquiler que quiera?
No. Al ser partes vinculadas, el precio debe ser el de mercado. Cualquier desviación puede ser regularizada por Hacienda.
¿Lleva IVA el alquiler a mi sociedad?
Sí, el 21 %, porque es un arrendamiento de local para uso empresarial. La exención solo aplica al alquiler de vivienda.
¿Quién paga la retención del 19 %?
La descuenta la sociedad de tu factura y la ingresa en Hacienda a tu nombre con el modelo 115. Luego la deduces como pago a cuenta en tu renta.