El alquiler turístico parece sencillo: entra dinero cada noche y la plataforma lo gestiona casi todo. El problema llega con la primera carta de Hacienda o con la inspección del registro autonómico. La diferencia entre un arrendamiento de vivienda y un servicio de hospedaje es fiscalmente enorme, y casi nadie la revisa antes de publicar el anuncio.
Qué actividad ejerces realmente
Alquilar una vivienda de forma permanente es rendimiento de capital inmobiliario. Alojar huéspedes por estancias cortas, con ropa de cama, limpieza y atención, se acerca mucho más a una actividad económica de hospedaje. No es una etiqueta decorativa: si hay actividad económica, puedes deducir gastos que en el alquiler tradicional no caben, pero también asumes obligaciones de facturación y registro que antes no tenías.
El criterio práctico: si el huésped duerme y se va, con servicios y estancias muy cortas, estás en hospedaje. Si alguien firma un contrato de meses y vive allí, es arrendamiento. Los contratos, los anuncios y las facturas deben contar la misma historia, porque son lo primero que mira una inspección.
IVA: la pregunta que lo decide casi todo
El arrendamiento de vivienda sin servicios adicionales está exento de IVA. El hospedaje, en cambio, tributa al 10% como servicio de hostelería. Si cobras la estancia, la limpieza y el desayuno como un paquete, lo normal es que todo lleve IVA. Si alquilas la vivienda desnuda y sin servicios, probablemente estés en el supuesto exento. La línea se cruza con los servicios complementarios, así que documenta qué incluye cada reserva. Y si estarás en exento, revisa la regla de prorrata de tus gastos.
IRPF o Impuesto sobre Sociedades
Si explotas la vivienda como particular, tributas en IRPF por rendimientos de actividad económica o de capital, según el caso. Como sociedad, tributas en el Impuesto sobre Sociedades y además tienes contabilidad mercantil. En IRPF puedes deducir gastos como suministros, limpieza, comisiones de plataforma, seguro, amortización o intereses, siempre que estén vinculados a la actividad. En el arrendamiento de vivienda exento, la deducción es más limitada y la amortización del inmueble tiene reglas propias.
Licencias y registro: el filtro previo
- Inscripción en el registro de turismo de tu comunidad autónoma.
- Número de registro visible en todos los anuncios.
- Licencia urbanística o declaración responsable municipal, según la ciudad.
- Cédula de habitabilidad o certificado equivalente.
- Seguro de responsabilidad civil y cumplimiento de la normativa de la comunidad de propietarios.
Sin número de registro no puedes anunciarte legalmente, y las plataformas empiezan a cruzarlo con los censos autonómicos. Operar sin licencia genera sanción y, además, complica la defensa fiscal de esos ingresos.
Modelos y obligaciones periódicas
Con IVA, presentas el modelo 303 trimestral y el resumen anual 390. Con actividad económica, el modelo 130 o el 131 según tu método. Si tienes empleados, aparecen el 111 y el 190; si pagas a profesionales, el 111 y el 115. El modelo 347 resume tus operaciones con terceros por encima del umbral. Además, debes llevar libro de ingresos y gastos o contabilidad completa, y conservar las facturas de cada reserva.
Registro de huéspedes y protección de datos
Cada viajero debe quedar registrado conforme a la normativa de seguridad ciudadana: datos del documento, fechas y número de personas. Ese registro se conserva y se pone a disposición de las autoridades cuando lo requieren. Además, tratas datos personales, así que necesitas una base jurídica, información al huésped y medidas de seguridad razonables. Un Excel compartido no es un sistema de registro.
Costes ocultos y rentabilidad real
La comisión de la plataforma, la limpieza entre estancias, la lavandería, el mantenimiento, los suministros y el IBI se comen buena parte de la facturación. Suma también la tasa turística municipal cuando exista. Antes de fijar el precio por noche, calcula el ingreso neto de un mes completo y compáralo con el alquiler de larga duración: a veces el turístico trabaja más y deja menos.
Haz el ejercicio con tres escenarios: temporada alta, media y baja. Si en el escenario flojo no cubres costes fijos, el negocio depende de que el verano sea excepcional. Esa es una mala base para endeudarte o para firmar un alquiler de gestión.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar una habitación y no la vivienda completa?
Sí, pero cambia el encuadre y las licencias municipales. Confirma antes con el ayuntamiento y con el registro autonómico.
¿La plataforma me emite factura?
Emite un documento por sus comisiones. Tú debes facturar la estancia al huésped o justificar el cobro por su intermediación.
¿Necesito autónomo o sociedad?
Depende del volumen, del riesgo y de si compartes titularidad. Con varias viviendas, la sociedad suele tener más sentido.