El alquiler con opción a compra es habitual en locales comerciales, naves y también en vivienda. El inquilino paga cuotas mensuales y, a veces, una prima inicial, a cambio de poder quedarse con el inmueble al final del contrato. Para Hacienda no es una operación única: primero hay arrendamiento y, solo si se ejerce la opción, hay entrega del inmueble.
Durante el alquiler: cuotas con IVA o exentas
Las cuotas mensuales tributan como cualquier arrendamiento. Si el inmueble es un local, una nave o una plaza de garaje vinculada a la actividad, el arrendador empresario repercute el 21% de IVA en cada cuota. Si es una vivienda destinada a residencia habitual del inquilino, el arrendamiento está exento de IVA, aunque exista opción de compra.
- Local, nave u oficina: cuota más 21% de IVA.
- Vivienda para uso residencial: cuota exenta de IVA.
- Uso mixto (vivienda y despacho): afectación parcial y prorrata.
- Arrendador persona física no empresario: analiza si actúa como empresario a efectos de IVA.
La prima de la opción de compra
La prima que se paga por reservar el derecho a comprar no es una mensualidad más. Fiscalmente se trata como un anticipo de la futura entrega del inmueble, no como renta de arrendamiento. Eso cambia el tratamiento: la prima tributa como parte del precio de compraventa, al tipo que corresponda al inmueble, desde el momento en que se cobra.
Si la venta futura estaría sujeta a IVA (por ejemplo, una nave de primera transmisión), la prima lleva el 21%. Si la futura entrega estaría exenta o sujeta a ITP (vivienda usada entre particulares), la prima sigue ese mismo régimen. Documentar la prima por separado en el contrato evita discusiones después.
Separa en el contrato tres conceptos: prima de opción, cuotas de alquiler y precio final de compra. Cada uno puede tener un tratamiento de IVA distinto, y mezclarlos en una sola cifra complica la facturación.
Cuando se ejerce la opción: la entrega del inmueble
Al ejercitar la opción se produce la compraventa. Si el arrendador es empresario y la entrega no está exenta (primera transmisión de edificación o renuncia a la exención en terrenos y ciertos inmuebles), se repercute IVA por el precio pendiente, descontando prima y cuotas que el contrato impute al precio. Las cuotas de alquiler ya cobradas con IVA no se vuelven a facturar: solo se integran en la base si el contrato las considera parte del precio.
- Primera entrega de nave o local: IVA al 21% sobre el precio.
- Segunda o ulterior entrega de vivienda: exenta de IVA, tributa por ITP.
- Renuncia a la exención: solo si ambas partes son empresarios y se cumplen los requisitos formales.
- Si no se ejerce la opción, la prima se pierde y no hay rectificación del IVA ya devengado.
Deducción del IVA soportado por el inquilino
El inquilino empresario puede deducir el IVA de las cuotas si el inmueble está afecto a su actividad, con factura completa del arrendador. Ojo con la regularización: un inmueble suele ser un bien de inversión, y si el porcentaje de deducción cambia en años posteriores (por prorrata), toca regularizar la deducción durante varios ejercicios.
La prima soportada también es deducible si la compra futura estará afecta a la actividad. Si al final no se ejerce la opción, la deducción puede ser cuestionada: conviene guardar el contrato y la justificación de la afectación desde el primer día.
Preguntas frecuentes
¿Las cuotas de alquiler con opción de compra siempre llevan IVA?
No. Si el inmueble es vivienda de uso residencial, el alquiler está exento de IVA. Locales y naves sí llevan el 21%.
¿La prima de opción tributa como alquiler?
No. Se considera anticipo de la compraventa y tributa según el régimen de la futura entrega del inmueble.
¿Qué pasa si al final no compro?
La prima se pierde normalmente y el IVA repercutido sobre ella no se rectifica. Las cuotas cobradas siguen siendo rentas de alquiler.