Tu local tiene metros que no usas y alguien te ofrece pagar por ellos. La idea parece sencilla: subarrendar una parte y cubrir costes. Pero el contrato con el arrendador suele prohibir o condicionar el subarriendo, y quien lo hace sin permiso se expone a que le resuelvan el contrato principal. Antes de cerrar nada conviene revisar qué permite tu contrato y qué firmas con el nuevo ocupante.
Aquí verás cómo obtener el permiso del arrendador, cómo encajar el IVA y las obligaciones documentales, y qué responsabilidades sigues asumiendo aunque el local lo use otro. También verás los límites habituales del subarriendo y las cláusulas que conviene pactar con el subarrendatario para que el acuerdo no se convierta en un problema mayor con la comunidad de vecinos, con tu seguro o con tu propio arrendador.
El permiso del arrendador, por escrito
Revisa primero el contrato de arrendamiento: puede prohibir el subarriendo, permitirlo solo con consentimiento escrito o exigir que se le comunique. Con carácter general, subarrendar sin autorización cuando el contrato la exige es causa de resolución para el arrendador. Pide el permiso por escrito, con el nombre del subarrendatario, la parte del local y el plazo, y guarda la respuesta junto al contrato.
No te conformes con un sí verbal en el rellano. Si el arrendador quiere condiciones, como que él apruebe al inquilino o que se le notifiquen cambios, ponlo en el documento. Algunos contratos exigen también una copia del contrato de subarriendo o el pago de una cantidad. Revisa tu caso, porque el régimen cambia según el contrato y el uso del inmueble.
- Cláusula del contrato principal que regula el subarriendo
- Consentimiento escrito con parte del local, uso y plazo
- Condiciones que el arrendador pone para aprobar al nuevo ocupante
- Copia del contrato de subarriendo si el arrendador la exige
Nunca empieces la obra ni entregues llaves antes de tener el permiso escrito: sin él, todo lo que inviertas está en riesgo.
IVA y contrato con el subarrendatario
El subarriendo de un local para negocio es, con carácter general, una operación sujeta y no exenta de IVA, siempre que se cumplan los requisitos de renuncia a la exención. Emitirás factura con IVA al subarrendatario y lo ingresarás, aunque tú pagues el alquiler principal con su IVA correspondiente. Confirma el tratamiento con tu asesoría antes de fijar la renta, porque un error en el tipo o en la base te obliga a corregir facturas.
El contrato con el subarrendatario debe reflejar el uso permitido, el reparto de gastos, el plazo y las causas de salida. Como tu contrato principal manda, el subarriendo no puede durar más que aquel ni contradecirlo. Indica qué zonas comparte, quién paga suministros y qué seguro exiges. Un contrato corto y claro evita discusiones cuando alguno de los dos quiera salir antes de tiempo.
Responsabilidades que sigues asumiendo
Frente al arrendador sigues siendo el inquilino: si el subarrendatario no paga, no cuida el local o causa daños, la reclamación irá contra ti. Por eso conviene exigir garantía, seguro de responsabilidad civil y un inventario del estado del local al entrar. También deberías revisar si tu seguro actual cubre la actividad del subarrendatario o si necesitas ampliarlo, porque un siniestro sin cobertura puede acabar en tu cuenta.
Hay además límites de uso: el subarrendatario no puede ejercer una actividad distinta de la autorizada ni cambiar la licencia por su cuenta. Si su actividad requiere licencia propia, comprueba la compatibilidad antes de firmar. Y controla el ruido, los horarios y los accesos, porque los conflictos con vecinos o con la comunidad acaban llegando a quien figura en el contrato principal, que eres tú y no el nuevo ocupante.
- Garantía o fianza del subarrendatario y seguro de responsabilidad civil
- Inventario y fotos del estado del local en la entrega de llaves
- Actividad permitida y licencias que el subarrendatario debe aportar
- Reparto de suministros, gastos de comunidad y reparaciones
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso del arrendador para subarrendar?
Depende de lo que diga tu contrato. Muchos exigen consentimiento escrito y otros lo prohíben directamente. Con carácter general, actuar sin el permiso cuando es necesario te expone a la resolución del contrato principal. Revisa la cláusula, pide autorización por escrito y guarda la respuesta. Ante la duda, confirma tu caso con asesoría antes de firmar con el subarrendatario.
¿Qué IVA aplico al subarriendo del local?
Con carácter general, el arrendamiento de local para negocio está sujeto y no exento de IVA si se cumplen los requisitos de renuncia a la exención, y tú emites factura con IVA al subarrendatario. El tipo aplicable y la base deben confirmarse con tu asesoría. No copies el tratamiento de una vivienda: son supuestos distintos y el error se corrige con facturas rectificativas.
¿Quién responde si el subarrendatario causa daños?
Frente al arrendador respondes tú, porque sigues siendo el titular del contrato principal. Puedes repercutir el daño al subarrendatario si lo has pactado y tienes prueba, pero el arrendador no tiene por qué perseguirle. Exige seguro de responsabilidad civil, fianza e inventario firmado. Así tienes con qué responder y con qué reclamar después.