Una sociedad patrimonial es una sociedad cuya actividad principal es gestionar un patrimonio: inmuebles alquilados, carteras financieras o participaciones. No basta con constituirla, tiene que existir una organización real detrás con medios para gestionar y administrar ese patrimonio cada día. Sin medios propios, es solo una cáscara jurídica.
La pregunta correcta no es si puedes crearla, sino si te compensa. Comparar la tributación directa con la societaria exige simular alquiler, venta y reparto a varios años y con números concretos, no con una estimación de gestoría. Un error de cálculo se paga todos los años.
Qué es y qué requisitos cumple
No basta con constituir la sociedad: debe tener medios materiales y personales para gestionar ese patrimonio. Un local, un ordenador y un contrato de gestión pueden servir, pero tienen que existir y estar documentados. La actividad debe ser real y continuada.
Hacienda vigila estas estructuras. Si solo hay un inmueble alquilado y ningún medio, la sociedad puede considerarse interpuesta y las rentas acaban imputándose directamente al socio que las disfruta. La forma jurídica no tapa la realidad económica, y la carga de la prueba recae en quien defiende la estructura.
Cómo tributa frente a la titularidad directa
Por la sociedad se paga Impuesto de Sociedades y después el socio tributa otra vez al repartir. Frente a tener el inmueble a tu nombre, donde solo tributas por el alquiler en IRPF, el ahorro no es automático ni inmediato.
La ventaja aparece cuando reinviertes beneficios, escalas una cartera grande o quieres ordenar la sucesión. En patrimonios pequeños el doble nivel de tributación y los costes fijos se comen el margen y el trabajo extra no compensa. Con dos inmuebles y un sueldo alto, rara vez mejora.
Gastos deducibles y trampas habituales
Puede deducir suministros, reparaciones, seguros, gestión y amortización si están vinculados a la actividad de alquiler. También los gastos de administración y los servicios facturados por terceros con factura completa. El criterio es la correlación con la renta, y sin factura no hay gasto que valga.
No puede deducir gastos personales del socio ni el uso de la vivienda familiar. Tampoco sirve facturar servicios que no existen para vaciar el beneficio: la operación vinculada se revisa y se valora a precio de mercado. La sanción llega con la regularización.
Cuándo no tiene sentido
Si el patrimonio es una vivienda alquilada y nada más, la estructura añade contabilidad, cuentas anuales, impuestos y costes de gestoría sin ahorro real. Muchas veces sale mejor el régimen de titularidad directa, y la gestoría cobra igual aunque no haya inquilino.
Antes de constituirla, simula cinco años de alquiler, venta y reparto. Si el resultado no mejora de forma clara y estable, la sociedad patrimonial es un gasto con apariencia de planificación. El ordenador dice la verdad aunque el asesor sea optimista.
La sociedad patrimonial exige medios reales para gestionar el patrimonio. Sin ellos, Hacienda puede imputar las rentas directamente al socio.
Alternativas antes de constituirla
Puedes mantener los inmuebles a tu nombre y aplicar los gastos deducibles del alquiler en IRPF. También puedes usar una comunidad de bienes, que reparte rentas entre los comuneros sin crear una sociedad nueva con sus obligaciones formales. Es una opción sencilla para dos o tres hermanos con un local.
Si el objetivo es la sucesión, valora donar o pactar la transmisión con tiempo. A veces el ahorro fiscal llega por la vía hereditaria y no por crear una estructura que hay que mantener cada año con contabilidad y cuentas.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos inmuebles hacen falta para crear una patrimonial?
No hay cifra legal. Lo relevante es que exista una organización real para gestionarlos. Con un solo inmueble es difícil justificar medios propios y una actividad continuada ante una revisión.
¿Puedo pasar mi vivienda a la sociedad?
Puedes aportarla o venderla, pero tributa. Además, si es tu vivienda habitual pierdes la exención por reinversión y cualquier deducción ligada a ella en tu IRPF.
¿Sirve para pagar menos al vender?
No necesariamente. La sociedad tributa por la ganancia y el socio vuelve a tributar al sacar el dinero. El total puede superar la tributación directa.