Comprar un local para tu negocio no solo cierra una operación inmobiliaria: activa un impuesto que se liquida en la comunidad autónoma. El ITP se calcula sobre lo que pagas, con un tipo que cambia según dónde esté el inmueble y con reglas distintas si compras el negocio en funcionamiento. Es un coste que debe entrar en la negociación del precio desde el primer día.
Veremos qué transmisiones entran en el impuesto, cómo se determina la base cuando hay local, existencias o traspaso, qué tipos autonómicos se aplican y qué exenciones existen. También el plazo de presentación y los errores que más se repiten al declarar. Con ese repaso podrás calcular el coste real de la compra y negociar el precio antes de firmar la escritura en notaría.
Qué compras y qué se grava
El ITP grava la transmisión onerosa de bienes y derechos entre particulares y empresas, cuando no se aplica IVA o cuando la operación está exenta. Si compras un local a un particular sin IVA, entra el ITP. Si el vendedor es empresario y la operación lleva IVA, no se superpone el ITP. Distingue la naturaleza de cada entrega.
Al comprar un negocio conviene separar lo que es inmueble de lo que no: local, instalaciones, existencias, fondo de comercio o traspaso. El inmueble tributa por ITP; los elementos muebles y el traspaso pueden seguir otra regla. Una escritura que mezcla todo en un precio global dificulta calcular la base y aumenta el riesgo de liquidación.
- Local con IVA: no se superpone el ITP sobre la misma entrega
- Local de particular sin IVA: la compra tributa por ITP
- Separa inmueble, existencias y traspaso en la escritura
Base imponible y tipos autonómicos
La base es el valor de la contraprestación, es decir, el precio pactado, con reglas de valoración que pueden elevar la base si el importe declarado es inferior al de mercado. La comunidad autónoma puede comprobar el valor por referencia catastral o por precios medios. Declarar un precio muy por debajo del real no reduce el impuesto: activa una liquidación.
El tipo lo fija cada comunidad autónoma y suele tener tramos o tipos reducidos para determinados supuestos, como vivienda habitual o jóvenes, que no aplican a un local comercial. Comprueba el tipo vigente en la comunidad donde esté el inmueble, porque puede haber cambios y bonificaciones específicas para actividades económicas que conviene confirmar con la oficina gestora.
Comprueba el tipo autonómico vigente y las bonificaciones para locales antes de firmar: el ITP puede mover varios miles de euros en la negociación.
Exenciones y presentación
Entre las exenciones habituales están determinadas transmisiones a favor de sociedades que cumplen requisitos, las aportaciones a patrimonios protegidos y algunos supuestos de reducción. No son universales: cada una exige cumplir condiciones y conservar la inversión durante un tiempo. Revisa tu caso con la norma autonómica, porque las exenciones estatales se matizan y las bonificaciones cambian según la comunidad.
La declaración se presenta en la comunidad autónoma mediante el modelo correspondiente, con el plazo que fija la norma autonómica, habitualmente contado desde la firma. Junto al modelo se aporta la escritura y el justificante de pago. Presentar tarde genera recargos e intereses, y no presentar puede abrir una comprobación de la transmisión. Guarda también el modelo presentado y su carta de pago.
- Presenta el modelo autonómico con la escritura y el justificante
- No dejes pasar el plazo desde la firma: los recargos se acumulan
- Guarda el justificante para la contabilidad y para la escritura
Preguntas frecuentes
¿Pago ITP si compro el local a una empresa?
Depende de si la entrega está sujeta a IVA. Si el vendedor actúa como empresario y la operación lleva IVA, no se superpone el ITP sobre la misma entrega. Si está exenta de IVA o el vendedor es particular, entra el ITP. Revisa la naturaleza del vendedor y la sujeción antes de calcular.
¿La base es siempre el precio de la escritura?
No necesariamente. La base parte de la contraprestación, pero la comunidad puede comprobar el valor y aplicar el de mercado si el declarado es inferior. Por eso un precio simulado no reduce el impuesto: genera liquidación con intereses. Revisa la valoración antes de firmar y declara el importe real.
¿Qué pasa si compro el negocio con existencias y traspaso?
Que conviene separar conceptos en la escritura. El local tributa como inmueble; existencias y traspaso pueden seguir otras reglas. Un precio global oculta la parte inmobiliaria y facilita una liquidación. Detalla cada elemento y su valor para que la base del ITP sea defendible ante la comunidad.