Una reforma de seis meses facturada al final es un problema de tesorería y un problema fiscal. El sistema de certificaciones reparte la facturación por hitos y deja un rastro documental que protege a las dos partes.
Qué es una certificación de obra
Es el documento, normalmente mensual, en el que se valora lo ejecutado hasta la fecha según el presupuesto y las mediciones. Lo firma la dirección facultativa o el promotor, y sobre esa certificación aprobada se emite la factura. Sin certificación aprobada, no hay factura: hay trabajo pendiente de reconocer.
- Se mide lo ejecutado: unidades de obra completadas en el período.
- La dirección de obra o el cliente valida la medición.
- La certificación acumulada nunca puede superar el contrato más extras firmados.
- Cada factura referencia la certificación que la origina.
Cómo se factura cada certificación
La factura nace de la certificación aprobada: base imponible igual al importe certificado en el período (o acumulado menos lo ya facturado) y el IVA correspondiente. El devengo se produce cuando la obra ejecutada se reconoce, no cuando cobras. Factura dentro del mes de la certificación.
Si el contrato es con particular y la obra es de rehabilitación de vivienda, revisa si aplica el tipo reducido del 10 %: exige requisitos (vivienda habitual, antigüedad, límite de materiales aportados). Facturar al 21 % lo que debía ir al 10 % es dinero que el cliente no debía pagar; al revés, es cuota que te reclamarán.
Nunca factures por delante de la certificación. Si cobras un anticipo, emite factura de anticipo con su IVA y descuéntalo de las certificaciones siguientes. Cobros sin certificación ni anticipo documentado son el origen de casi todos los litigios de obra.
La retención de garantía
Es habitual que el promotor retenga un porcentaje de cada certificación (un 5 % es lo clásico) como garantía hasta la recepción de la obra y el período de garantía. La factura se emite por la certificación completa: la retención es un aplazamiento del cobro, no una reducción de la base. El IVA se repercute sobre el total certificado.
- Factura por el 100 % de la certificación; la retención se refleja como partida pendiente de cobro.
- Anota el vencimiento de cada retención: se cobran a la recepción o al año, según contrato.
- La retención acumulada puede ser relevante: contrólala en tesorería.
- Sustituir retención por aval es negociable y libera caja.
Extras y modificados: por escrito o no existen
La obra real siempre se desvía del presupuesto: un muro que aparece, un acabado que cambia. Cada extra debe documentarse en un modificado firmado antes de ejecutarse y certificarse como una partida más. El extra certificado se factura; el extra hablado en la obra se regala.
Errores habituales con las certificaciones
- Facturar sin certificación aprobada y cobrar deuda discutida.
- No descontar los anticipos ya facturados de las certificaciones.
- Aplicar el 10 % de rehabilitación sin cumplir sus requisitos.
- Emitir la factura por el importe cobrado en vez de por el certificado.
- Ejecutar extras sin modificado firmado y no cobrarlos nunca.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se devenga el IVA en obra?
Cuando se ejecuta y reconoce la obra, es decir, con cada certificación. Los anticipos devengan al cobrarse.
¿La retención de garantía reduce la factura?
No. Facturas la certificación completa con su IVA; la retención es simplemente una parte del cobro aplazada.
¿Puedo facturar una reforma de vivienda al 10 %?
Solo si cumple los requisitos de rehabilitación: vivienda habitual, antigüedad mínima y límite en el coste de materiales aportados.